Actualizado:
Por qué el movimiento de suelos en CABA es casi todo demolición
En 2018, el Código Urbanístico eliminó el FOS y el FOT, y eso aceleró el reemplazo de casas bajas por edificios en los barrios residenciales. En 2024 el corredor norte, de Núñez a Colegiales, reunió la mitad de la superficie de construcción porteña.
Cada obra arranca con un lote libre. Casi siempre hay que demoler una casa o un PH viejo, retirar escombros y después excavar el subsuelo para cocheras.
Demoliciones en capital: demoler entre medianeras sin tocar al vecino
Lo primero es separar la estructura propia de la medianera. Cerca del lindero desarmamos a mano, con amoladora y maza, y la máquina entra recién en el centro del terreno. Una medianera vieja de ladrillo asentado en cal no se toca con el balde: se apuntala antes de sacar los muros y losas que la venían conteniendo. Por esa franja manual, una casa entre medianeras lleva de 7 a 12 días de obra, y una de dos plantas o con PH al fondo, de 10 a 20.
Cuando la excavación baja más que los cimientos del vecino, hace falta submurar, y eso lo define el profesional de la obra. En CABA la póliza de responsabilidad civil es obligatoria aunque la obra sea solo demoler: responde ante el lindero por una medianera rajada o un cimiento descalzado, y ante la vía pública por lo que cae a la vereda. El servicio con todos sus pasos está en demolición de casas.
El permiso porteño se presenta online y lo firma un profesional matriculado. Antes de llevar la máquina hacen falta las constancias de corte de gas y de luz y la desratización, y una demolición parcial suma memoria estructural. Cuando la construcción es de antes de 1941, figura en el catálogo o cae en un área de protección histórica, la Ciudad hace una revisión patrimonial que puede frenarla. Los pasos están en la guía del permiso de demolición.
Subsuelos y cocheras: excavar y sacar la tierra
Debajo de casi toda la Ciudad está el pampeano: limos firmes, cementados con calcáreo, que se dejan excavar con paredes estables. Igual, a más de 1,20 m la norma pide talud o entibado y prohíbe acopiar tierra a menos de 2 m del borde, y en un terreno de 8,66 m de frente eso deja poco lugar. Con ese margen, la tierra sale en camión a medida que avanza el pozo.
Antes de entrar con la retro sobre la vereda pedimos los planos de interferencias y cateamos a mano: los caños y cables enterrados no siempre están donde dicen los planos. Ese trámite está en la guía de interferencias antes de excavar, y el servicio completo en excavación de subsuelos y cocheras.
Las cuencas entubadas del Maldonado y del Vega, sumadas a la del Medrano, concentran cerca del 70 % de la afectación por inundaciones de la Ciudad. En un subsuelo sobre esas cuencas preguntamos si los sótanos vecinos tuvieron agua y dejamos lista una bomba de achique.
Precio de demoler y excavar en CABA: una casa de 200 m² con cochera
Demoler con máquina y retirar los escombros se cotiza a $ 45.000 el m² cubierto, y cada m² de losa de hormigón suma $ 50.000. La excavación con carga y retiro sale $ 25.000 el m³, medida en el pozo y no en el camión. El precio incluye máquina con operador y la carga, más el retiro en camión; el permiso y el profesional matriculado van aparte.
Un ejemplo porteño: casa de una planta de 200 m² cubiertos en un lote de 8,66 por 30 m, con un nivel de cocheras debajo del edificio nuevo. Demolerla con retiro de escombros sale $ 9.000.000. El subsuelo, de unos 3 m de hondo sobre 230 m², da cerca de 700 m³ en banco, y excavarlos con carga y retiro suma $ 17,5 millones. El traslado de la retro se paga una sola vez, $ 200.000 por viaje. Como la tierra esponja entre un cuarto y un tercio, esos 700 m³ salen en unos 110 a 120 camiones de 8 m³.
Lo que más encarece es el acceso. Un frente angosto obliga a trabajar con bobcat y a cargar de a un camión por vez, y una medianera vieja suma días de apuntalamiento. Con la casa en el suelo, el subsuelo lleva otras dos o tres semanas, según cuántos camiones por día admita la cuadra.
Cuando al demoler aparece un sótano viejo o un aljibe, lo llenamos con tosca compactada en capas a $ 44.000 el m³. Uno de 4 por 6 m y 2,2 m de hondo lleva 53 m³ y suma $ 2.330.000. Es lo más parecido en la Ciudad al relleno de lotes que hacemos en el resto del movimiento de suelos en el AMBA.
Presupuesto por WhatsApp
Demolición de casa con retiro de escombros: $ 45.000 el m²
Mandanos las medidas del lote, la localidad y una foto del terreno. Lunes a viernes, 07:30 - 17:30.
Qué se pide en cada barrio porteño
Palermo
En Palermo lo que más se pide es demoler casas y PH entre medianeras y excavar uno o dos subsuelos de cocheras para el edificio que viene. El barrio está sobre la cuenca del Maldonado, entubado, una de las cuencas más grandes de la Ciudad. En los subsuelos de esa cuenca dejamos instalada la bomba de achique antes de pasar el primer nivel.
Belgrano
Belgrano tiene casas grandes y PH que se reemplazan por edificios con cocheras, muchas veces sobre lotes que dan a Cabildo o a Libertador. Lo cruzan los arroyos Vega y Medrano, entubados. Sobre una avenida, la carga del camión se hace con la vereda vallada y en el horario que fije el expediente.
Villa Urquiza
El pedido típico en Villa Urquiza es la casa baja en lote propio que se demuele entera para un edificio con subsuelo. Cerca de la traza del Medrano el pozo lleva bomba y lo apuntalamos por tramos. Los camiones llegan por la General Paz o por Triunvirato.
Saavedra
Saavedra tiene casas bajas y PH sobre las cuencas del Medrano y del White. En los lotes de frente angosto con una unidad al fondo, la demolición arranca por atrás y el escombro sale por el pasillo con bobcat hasta la vereda. Antes de excavar preguntamos si los sótanos de la cuadra tuvieron agua.
Núñez
Núñez va de la General Paz a la costa del río, sobre el Medrano y el White. En la franja cercana a la costa pueden aparecer arcillas más blandas que el pampeano firme del resto de la Ciudad. Ahí pedimos el estudio de suelos antes de definir talud o entibado para el subsuelo.
Caballito
Caballito es casa y PH antiguos que dejan lugar a edificios de vivienda. Son lotes de frente angosto entre medianeras viejas de ladrillo, que apuntalamos antes de sacar los muros propios. El escombro sale de a un camión por vez, porque la cuadra rara vez deja estacionar dos.
Flores
En Flores pesa más la demolición parcial para ampliar que la total: se baja el fondo o una planta alta y el resto de la casa sigue en pie. Ese trabajo va casi todo a mano, con la parte que queda apuntalada, y en el permiso porteño lleva memoria estructural. La máquina entra solo cuando el patio lo permite.
Villa Devoto
Devoto es de casas bajas en lotes amplios, que se demuelen para vivienda multifamiliar baja. Con más fondo libre, la retro carga desde adentro del lote y el camión ocupa la calle menos tiempo. El Medrano entra a la Ciudad cruzando la General Paz por Devoto, y por esa avenida llegan los camiones desde el conurbano.
Preguntas frecuentes
¿Qué registro tiene que tener la empresa que demuele o excava en CABA?
La Ciudad tiene un Registro de Empresas Demoledoras, Excavadoras y/o Constructoras que controla la Agencia Gubernamental de Control. La inscripción es obligatoria para operar, se renueva cada año y exige un representante técnico matriculado. Pedile la constancia a quien cotice tu obra.
¿Cómo se saca la tierra de una obra entre medianeras?
Con una rampa de tierra desde el pozo hasta la línea municipal. La bobcat o la retro cargan al camión estacionado frente a la obra, con la vereda vallada, y la rampa se excava al final con la máquina desde la calle. Como la tierra esponja al salir, siempre se van más m³ en camión que los medidos en el pozo.
¿En qué horarios se puede trabajar con máquina en CABA?
No hay un horario único que sirva para todas las obras. Rigen la normativa de ruidos de la Ciudad y lo que figura en el expediente de la obra. Antes de llevar la máquina lo confirmamos con el director de obra y avisamos a los linderos.